Abrechnung von Kleinreparaturen über die Betriebskostenabrechnung?

Mietern und Vermietern stellt sich immer wieder die Frage, was in einer Betriebskostenabrechnung zulässigerweise abgerechnet werden darf. Werden unzulässige Kostenpositionen abgerechnet, kommt vom Mieter meist schnell der Einwand, die Betriebskostenabrechnung sei unzulässig, möglicherweise sogar ganz hinfällig. Bald finden sich die Parteien dann vor Gericht wieder. In diesem Zusammenhang kann die Frage auftreten, ob auch Kleinreparaturen in einer Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden können. Diese Frage beantwortet der nachfolgende Artikel.

Können Kleinreparaturen überhaupt gegenüber dem Mieter abgerechnet werden?

Diese notwendige Vorfrage ist danach zu beantworten, ob die Mietvertragsparteien in dem Mietvertrag wirksam vereinbart haben, dass der Mieter Kleinreparaturen bezahlen muß. Das Gesetz geht davon aus, dass die Instandhaltung einer Mietsache dem Vermieter obliegt (siehe § 535 Absatz 1, Satz 2 BGB). Ohne eine wirksame Vereinbarung kann der Vermieter daher die Kosten für Reparaturen nicht von dem Mieter ersetzt verlangen.

Liegt eine wirksame Vereinbarung vor, kann der Vermieter die Kosten einer Kleinreparatur grundsätzlich vom Mieter verlangen. In Formularmietverträgen über Wohnraum sind solche Vereinbarungen nur dann wirksam, wenn die Klausel gegenständlich auf Teile beschränkt ist, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen und angemessene Kostenobergrenzen für die einzelne Reparatur und alle Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, z.B. des Kalenderjahres festgelegt sind (BGH, Urteil vom 7.6.1089, Az. VIII ZR 91/88, ). Wo diese Grenzen verlaufen, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. In der praxisorientierten Literatur werden als Kostengrenze für die Einzelreparatur Beträge zwischen 10 Euro und 100 Euro genannt. Für die Kostenobergrenze innerhalb eines bestimmten Zeitraumes wird für die Variante des Kalenderjahres eine Monatsnettokaltmiete genannt.

Können Kleinreparaturen in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden?

Im Wohnraummietrecht bestimmt sich der Inhalt einer Betriebskostenabrechnung nach dem Mietvertrag und den einschlägigen Regelungen des BGB. Zunächst ist es erforderlich, dass im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (siehe § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB). Für diesen Fall definiert das Gesetz verbindlich, was unter der Begriff der „Betriebskosten“ meint. Insoweit nimmt das Gesetz in § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346,2347. Die sogenannten Kleinreparaturen können nicht unter einen der in der Aufstellung nach BetrKV 2,1 I 2 genannten Punkte gefaßt werden. Insbesondere handelt es sich bei Kleinreparaturen nicht um Wartungsarbeiten. Wartungsarbeiten dienen der Erhaltung der (vorhandenen) Betriebsbereitschaft, während Reparaturen die Instandsetzung eines Defekts betreffen. Von der gesetzlichen Aufstellung abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. In Wohnraummietverhältnissen können deshalb die Kleinreparaturen nicht in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein.

So rechnen Vermieter Kleinreparaturen ab

Für die Abrechnung von Kleinreparaturen bieten sich zwei Wege an, die beide Vorteile und Nachteile haben:

1. Möglichkeit: Der Vermieter kann jede Kleinreparatur gesondert, zeitnah und unter Vorlage des Belegs, abrechnen.

Vorteile: Kein Vorfall wird vergessen und auch der Mieter weiß noch genau, wofür er bezahlt. Die Zahlungsbereitschaft und auch die Zahlungsfähigkeit des Mieters sind bei einem überschaubaren Betrag höher, als wenn am Ende eines Zeitraumes ein möglicherweise erheblicher Gesamtbetrag präsentiert wird.

2. Möglichkeit: Die gesammelten Kosten für Kleinreparaturen werden nach Ablauf des vertraglich definierten Zeitraumes insgesamt -gesondert von den Betriebskosten- abgerechnet.

Ob diese Abrechnung dann aus organisatorischen Gründen gemeinsam mit der Betriebskostenabrechnung versandt wird, steht dem Vermieter frei. In der Abrechnung sind dann alle Kleinreparaturen differenziert, mit ihren jeweiligen Kostenansätzen, aufzuführen und möglichst sind die Kostenbelege in Kopie beizufügen. Diese Methode bietet sich an, wenn, was meist nicht der Fall ist, eine Vielzahl von Kleinreparaturen zu erwarten ist. Dann kann sie effektiv sein.

Nachteile: Der Vermieter trägt ein höheres Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Je nachdem, wann und für welchen Zeitraum die Abrechnung erfolgt, ist das Verjährungsrisiko einzelner Abrechnungspositionen höher.

Autor: Rechtsanwalt Holger R. Cattien, Berlin, www.anwalt-cattien-berlin.de